Аренда офиса без конфликтов с владельцем

Главная Каталог бизнес-центров Москвы Аренда офиса по метро Контакты Вход для собственников

Аренда офиса без конфликтов с владельцем

21.03.2019 7:51:00 Как избежать проблем с собственником и на что следует обратить внимание в первую очередь при выборе помещения. Все складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платеж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи – это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора.

Проверка помещения

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращенных правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключен с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.
Проверка арендодателя

Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведете ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор – по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придется ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.

Информацию о надежности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на сайте Федеральной налоговой службы (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).

Заключение договора

Условия договора нужно читать внимательно – даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре. Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке. В договоре с арендодателем нужно четко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.

Кто подписывает договор

Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.

Как рассчитывается арендная плата

В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчета, в которой постоянны все ее составляющие. Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платеж может постоянно увеличиваться. Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.

Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.

Если собственник все-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платеж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).

Как долго действует договор

Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключенный более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.

Кто оплачивает коммунальные платежи

В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.

Кто и когда делает ремонт

В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счет будет устранять неполадки.

Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.

Если решено ремонтировать за счет арендатора, стоит обозначить объем предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счет арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговоренные сроки). Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключенному при подписании договора. Если никаких недостатков в нем указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.

Есть ли особые условия использования помещения

В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.

В каком случае договор может быть расторгнут

Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию. Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.

Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймет, что бизнес не пошел. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора. Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму – например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса.

Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствования для пользования имуществом;

– переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;

– арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;

– имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Как освобождать помещение

Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период – чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.

Как будет возвращен обеспечительный платеж

Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.

Как будут разрешаться спорные ситуации

Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.
  • БЦ класса "C", Завод ЗИЛ Автозаводская, 15 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    2500 кв.м. 1234 Кабинетная планировка 6 500 руб. / кв.м. в год
    1 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "B", Овчинниковская Новокузнецкая, 7 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    1176 кв.м. 1-3 Смешанная планировка 25 000 руб. / кв.м. в год
    1 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "B", Станколит Савеловская, 15 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    720 кв.м. 2 Смешанная планировка 9 000 руб. / кв.м. в год
    101 кв.м. 3/4 Кабинетная планировка 11 000 руб. / кв.м. в год
    91 кв.м. 3/4 Кабинетная планировка 13 000 руб. / кв.м. в год
    7 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "B+", Сокол Центр Сокол, 3 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    87 кв.м. 2 Кабинетная планировка 28 000 руб. / кв.м. в год
    97 кв.м. 2 Кабинетная планировка 28 000 руб. / кв.м. в год
    123 кв.м. 1 Кабинетная планировка 25 000 руб. / кв.м. в год
    8 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "B+", Гелиос Сити Перово, 10 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    7000 кв.м. 1-3 Open space 10 000 руб. / кв.м. в год
    2200 кв.м. 1-3 Open space 10 000 руб. / кв.м. в год
    2000 кв.м. 2-3 Open space 10 000 руб. / кв.м. в год
    12 предложений в этом бизнес-центре
  • Особняк, Главный дом городской усадьбы Китай-город, 5 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    592 кв.м. 12 Смешанная планировка 25 000 руб. / кв.м. в год
    1 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "А", Кутузов Холл Парк победы, мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    114 кв.м. 4 Смешанная планировка 25 000 руб. / кв.м. в год
    150 кв.м. 3 Смешанная планировка 24 000 руб. / кв.м. в год
    157 кв.м. 4 Open space 22 000 руб. / кв.м. в год
    6 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "B+", Матвеевский Парк культуры, 7 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    3600 кв.м. 1,2,3,4 Смешанная планировка 40 000 руб. / кв.м. в год
    2870 кв.м. 2,3,4, Смешанная планировка 36 000 руб. / кв.м. в год
    360 кв.м. 1 Смешанная планировка 36 000 руб. / кв.м. в год
    5 предложений в этом бизнес-центре
  • Особняк, на Ордынке Полянка, 3 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    550 кв.м. 123 Смешанная планировка 600 $ / кв.м. в год
    102 кв.м. 4 Кабинетная планировка 750 $ / кв.м. в год
    156 кв.м. 4 Смешанная планировка 27 000 руб. / кв.м. в год
    8 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "B", на Гиляровского Сухаревская, 4 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    103 кв.м. 2 Кабинетная планировка 23 000 руб. / кв.м. в год
    90 кв.м. цоколь Open space 20 000 руб. / кв.м. в год
    2 предложений в этом бизнес-центре
Другие новости:

В Москве планируется запуск беспилотного роботизированного такси 20 апреля 2019 г. Через три года такси в Москве станут беспилотными.

Состояние основателя компании Microsoft превысило 6 трлн рублей 20 апреля 2019 г. Состояние Билла Гейтса превысило $100 млрд.

В аэропорту Внуково в зонах вылета внутренних и международных рейсов появились капсульные отели 20 апреля 2019 г. Капсульные отели появились в аэропорту Внуково.

Фестиваль по повышению финансовой грамотности семьи пройдет в Москве 20 апреля 2019 г. Детям о деньгах: в РЭУ имени Г.В. Плеханова состоится семейный финансовый фестиваль.

Автомобили марок Mercedes Benz, BMW и ВАЗ чаще всего нарушают ПДД в Москве 20 апреля 2019 г. В ЦОДД рассказали, какие машины чаще всего нарушают ПДД.

В Москве подвели итоги первых аукционов за право размещения плоскостных парковок 19 апреля 2019 г. Первая серия аукционов за право установки девяти плоскостных парковок завершилась.

«Роснефть» помогает Венесуэле обходить американские санкции 19 апреля 2019 г. Венесуэла обходит запреты США, торгуя нефтью через Россию.

Где в Москве пожарить шашлык 19 апреля 2019 г. Мосприрода: 250 точек для приготовления шашлыков откроют в столице перед последними выходными апреля.

Москвичи в «Ласточках» коннектились к Wi-Fi более 30 миллионов раз 19 апреля 2019 г. Пассажиры МЦК совершили более 30 млн подключений к Wi-Fi с декабря 2016 года.

В Кунцеве построят новый учебный корпус школы № 64 19 апреля 2019 г. ИТ-полигон и медиатека: каким будет новый корпус школы № 64.