Аренда офиса без конфликтов с владельцем

Главная Каталог бизнес-центров Москвы Аренда офиса по метро Контакты Вход для собственников

Аренда офиса без конфликтов с владельцем

21.03.2019 7:51:00 Как избежать проблем с собственником и на что следует обратить внимание в первую очередь при выборе помещения. Все складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платеж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи – это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора.

Проверка помещения

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращенных правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключен с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.
Проверка арендодателя

Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведете ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор – по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придется ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.

Информацию о надежности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на сайте Федеральной налоговой службы (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).

Заключение договора

Условия договора нужно читать внимательно – даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре. Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке. В договоре с арендодателем нужно четко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.

Кто подписывает договор

Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.

Как рассчитывается арендная плата

В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчета, в которой постоянны все ее составляющие. Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платеж может постоянно увеличиваться. Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.

Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.

Если собственник все-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платеж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).

Как долго действует договор

Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключенный более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.

Кто оплачивает коммунальные платежи

В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.

Кто и когда делает ремонт

В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счет будет устранять неполадки.

Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.

Если решено ремонтировать за счет арендатора, стоит обозначить объем предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счет арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговоренные сроки). Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключенному при подписании договора. Если никаких недостатков в нем указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.

Есть ли особые условия использования помещения

В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.

В каком случае договор может быть расторгнут

Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию. Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.

Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймет, что бизнес не пошел. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора. Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму – например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса.

Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствования для пользования имуществом;

– переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;

– арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;

– имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Как освобождать помещение

Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период – чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.

Как будет возвращен обеспечительный платеж

Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.

Как будут разрешаться спорные ситуации

Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.
  • Особняк, на Большой полянке Полянка, 5 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    1235 кв.м. 1,2,3 Смешанная планировка 620 $ / кв.м. в год
    1 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "B", Южный порт Кожуховская, 3 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    2630 кв.м. 1 Open space 16 000 руб. / кв.м. в год
    2050 кв.м. 5 Open space 16 000 руб. / кв.м. в год
    2 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "А", Коррадо Парк культуры, 5 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    110 кв.м. 1 Open space 43 000 руб. / кв.м. в год
    258 кв.м. 6 Смешанная планировка 39 000 руб. / кв.м. в год
    260 кв.м. 2 Кабинетная планировка 37 000 руб. / кв.м. в год
    5 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "А", Кантри парк Планерная, 15 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    390 кв.м. 3 Кабинетная планировка 16 000 руб. / кв.м. в год
    500 кв.м. 3 Планировка под клиента 16 000 руб. / кв.м. в год
    1000 кв.м. 1,5 Кабинетная планировка 16 000 руб. / кв.м. в год
    19 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "B", на Научном Калужская, 7 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    923 кв.м. 6 Кабинетная планировка 22 000 руб. / кв.м. в год
    550 кв.м. 1 Кабинетная планировка 790 $ / кв.м. в год
    644 кв.м. 2 Кабинетная планировка 18 000 руб. / кв.м. в год
    46 предложений в этом бизнес-центре
  • Административное, Нииполиграфмаш Калужская, 5 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    144 кв.м. 1 Open space 16 000 руб. / кв.м. в год
    180 кв.м. 1 Open space 16 000 руб. / кв.м. в год
    234 кв.м. 5 Кабинетная планировка 18 000 руб. / кв.м. в год
    6 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "А", Квадрум Медведково, 15 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    2092 кв.м. 2 Open space 300 $ / кв.м. в год
    2355 кв.м. 3 Смешанная планировка 300 $ / кв.м. в год
    23600 кв.м. 4 Смешанная планировка 300 $ / кв.м. в год
    12 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "А", Каланчевская Плаза Красные ворота, 10 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    1285 кв.м. 4 Смешанная планировка 27 000 руб. / кв.м. в год
    1015 кв.м. 4 Смешанная планировка 27 000 руб. / кв.м. в год
    1500 кв.м. 3 Open space 27 000 руб. / кв.м. в год
    12 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "А", Тропикана Краснопресненская, 7 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    227 кв.м. 1 Смешанная планировка 30 000 руб. / кв.м. в год
    215 кв.м. 8 Смешанная планировка 30 000 руб. / кв.м. в год
    474 кв.м. 10 Смешанная планировка 30 000 руб. / кв.м. в год
    12 предложений в этом бизнес-центре
  • БЦ класса "B+", Юникон Шоссе энтузиастов, 5 мин. пешком

    Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость
    376 кв.м. 9 Кабинетная планировка 15 000 руб. / кв.м. в год
    456 кв.м. 8 Кабинетная планировка 15 000 руб. / кв.м. в год
    438 кв.м. 5 Кабинетная планировка 15 000 руб. / кв.м. в год
    19 предложений в этом бизнес-центре
Другие новости:

В Москве и Подмосковье в конце следующей недели выпадет треть месячной нормы осадков июня 24 июня 2019 г. Температура воздуха упадет до климатических показателей сентября.

Как пройдет празднование Дня семьи, любви и верности в Москве 24 июня 2019 г. День семьи, любви и верности вошел в десятку лучших российских фестивалей лета.

За 8 лет портал «Наш город» помог решить более трех миллионов проблем 24 июня 2019 г. Более 3,4 млн проблем помог решить портал «Наш город».

Электробусы запустят еще на восьми маршрутах городского транспорта до конца этого года 24 июня 2019 г. Еще восемь маршрутов: где запустят электробусы до конца года.

Глава Челябинска Владимир Елистратов подал заявление об увольнении 24 июня 2019 г. Елистратов ушел в отставку, Челябинск возглавила Наталья Котова.

Жаркий июнь в «Федоскино Парк»: Прогулки на яхте для всех покупателей 24 июня 2019 г. В Подмосковье лишь немного локаций традиционно относятся к большой воде.

Географическому объекту на Ладожском озере присвоено имя Иоанна Кронштадтского 24 июня 2019 г. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) провела экспертизу, на основании которой принято решение о присвоении безымянному острову, расположенному в северной части бухты Монастырская Ладожского озера, наименования Иоанна Кронштадтского.

48% россиян не поддерживают предложение Медведева по возможному сокращению рабочей недели 24 июня 2019 г. Россияне воспротивились четырехдневной рабочей неделе.

«Желтые жилеты» в 32-й раз провели субботнюю акцию на улицах французских городов 23 июня 2019 г. Во Франции полиция применила слезоточивый газ против «желтых жилетов».

Трое детей пострадали из-за поломки аттракциона в «Сокольниках» 23 июня 2019 г. СК возбудил уголовное дело после падения трех детей с аттракциона в парке «Сокольники».