Аренда офиса без конфликтов с владельцем
21.03.2019 7:51:00 Как избежать проблем с собственником и на что следует обратить внимание в первую очередь при выборе помещения. Все складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платеж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи – это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора.Проверка помещения
Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращенных правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.
Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключен с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.
Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.
Проверка арендодателя
Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведете ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор – по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.
Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придется ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.
Информацию о надежности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на сайте Федеральной налоговой службы (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).
Заключение договора
Условия договора нужно читать внимательно – даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре. Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке. В договоре с арендодателем нужно четко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.
Кто подписывает договор
Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.
Как рассчитывается арендная плата
В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчета, в которой постоянны все ее составляющие. Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платеж может постоянно увеличиваться. Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.
Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.
Если собственник все-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платеж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).
Как долго действует договор
Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключенный более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.
Кто оплачивает коммунальные платежи
В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.
Кто и когда делает ремонт
В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счет будет устранять неполадки.
Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.
Если решено ремонтировать за счет арендатора, стоит обозначить объем предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счет арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговоренные сроки). Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключенному при подписании договора. Если никаких недостатков в нем указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.
Есть ли особые условия использования помещения
В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.
В каком случае договор может быть расторгнут
Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию. Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.
Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймет, что бизнес не пошел. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора. Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму – например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса.
Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:
– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствования для пользования имуществом;
– переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;
– арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;
– имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.
Как освобождать помещение
Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период – чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.
Как будет возвращен обеспечительный платеж
Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.
Как будут разрешаться спорные ситуации
Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.
-
БЦ класса "B+", на Курской Курская, 3 мин. пешком
Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость 124 кв.м. 2 Кабинетная планировка 23 000 руб. / кв.м. в год 132 кв.м. 5 Смешанная планировка 500 $ / кв.м. в год 225 кв.м. 1 Смешанная планировка 600 $ / кв.м. в год 13 предложений в этом бизнес-центре -
БЦ класса "А", Дом на Саввинской Фрунзенская, 10 мин. пешком
Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость 423,9 кв.м. 2 Кабинетная планировка 34 000 руб. / кв.м. в год 734 кв.м. 5 Кабинетная планировка 22 000 руб. / кв.м. в год 734 кв.м. 7 Кабинетная планировка 34 000 руб. / кв.м. в год 6 предложений в этом бизнес-центре
-
Элитный жилой дом, Кутузовская Ривьера Славянский бульвар, 15 мин. пешком
Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость 367 кв.м. 2 Смешанная планировка 18 000 руб. / кв.м. в год 392 кв.м. 1-2 Смешанная планировка 750 $ / кв.м. в год 950 кв.м. 1 Open space 12 000 руб. / кв.м. в год 12 предложений в этом бизнес-центре -
БЦ класса "B+", Атмосфера Менделеевская, 7 мин. пешком
Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость 227 кв.м. -1 Open space 550 $ / кв.м. в год 1326 кв.м. 2,3 Open space 35 000 руб. / кв.м. в год 355 кв.м. 2 Open space 35 000 руб. / кв.м. в год 20 предложений в этом бизнес-центре
-
Нежилое в жилом, Пожарский Кропоткинская, 5 мин. пешком
Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость 854 кв.м. 1 Смешанная планировка 31 000 руб. / кв.м. в год 976 кв.м. 2 Кабинетная планировка 31 000 руб. / кв.м. в год 1713 кв.м. 1,2 Смешанная планировка 35 000 руб. / кв.м. в год 4 предложений в этом бизнес-центре -
Нежилое в жилом, Донской Посад Шаболовская, 10 мин. пешком
Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость 260 кв.м. 2 Смешанная планировка 20 000 руб. / кв.м. в год 170 кв.м. 1 Смешанная планировка 20 000 руб. / кв.м. в год 150 кв.м. 1 Смешанная планировка 21 000 руб. / кв.м. в год 12 предложений в этом бизнес-центре
-
БЦ класса "B", Алабелла Киевская, 15 мин. пешком
Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость 255 кв.м. 1 Кабинетная планировка 19 000 руб. / кв.м. в год 300 кв.м. 4 Кабинетная планировка 19 000 руб. / кв.м. в год 600 кв.м. 3 Кабинетная планировка 19 000 руб. / кв.м. в год 5 предложений в этом бизнес-центре -
БЦ класса "А", Конкорд Октябрьская, 5 мин. пешком
Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость 650 кв.м. 2 Смешанная планировка 750 $ / кв.м. в год 685 кв.м. 5 Кабинетная планировка 800 $ / кв.м. в год 1100 кв.м. 4 Смешанная планировка 750 $ / кв.м. в год 10 предложений в этом бизнес-центре
-
БЦ класса "B", Гипронииздрав Калужская, 10 мин. пешком
Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость 98 кв.м. 1 Open space 15 000 руб. / кв.м. в год 122 кв.м. 5 Open space 12 000 руб. / кв.м. в год 136 кв.м. 8 Кабинетная планировка 12 000 руб. / кв.м. в год 7 предложений в этом бизнес-центре -
БЦ класса "А", Central Park Tower Шаболовская, 8 мин. пешком
Свободные офисы Этаж Планировка Стоимость 126 кв.м. 22 Смешанная планировка 35 000 руб. / кв.м. в год 145 кв.м. 1 Смешанная планировка 70 000 руб. / кв.м. в год 165 кв.м. 21 Смешанная планировка 40 000 руб. / кв.м. в год 30 предложений в этом бизнес-центре
Компания Mantera арендовала более 400 кв. м. в БЦ Neva Towers 19 апреля 2024 г. Новый резидент обосновался в башне «Москва-Сити».
Компания Metropolitan Group арендовала 200 кв. м. в БЦ Башня Федерация 16 апреля 2024 г. В «Москва-Сити» появился новый арендатор.
Компания Трансмашхолдинг арендовала 1,6 тыс. кв. м. в БЦ Олсуфьевский 8 12 апреля 2024 г. В бизнес-центре Олсуфьевский 8 появился новый арендатор.
Компания НТР арендовала почти 1,5 тыс. кв. м. в БЦ Новосущевский 9 апреля 2024 г. Крупный арендатор разместился на Сущевском Валу.
Компания Сибантрацит арендовала более 2,1 тыс. кв. м. в БЦ Фьюжн Парк 5 апреля 2024 г. Новым арендатором Фьюжн Парк стала угледобывающая компания.
Компания Elcon арендовала свыше 600 кв. м. в БЦ «Садовническая 73» 2 апреля 2024 г. В бизнес-центре на Садовнической появился новый арендатор.
Компания Лукойл купила 1,7 тыс. кв. м. в БЦ Blue Pear 29 марта 2024 г. В бизнес-центр на Якиманке заехал новый резидент.
Вега-Газ и ВегаМашПроект арендовали 5,67 тыс. кв. м. в БЦ ART Gallery 26 марта 2024 г. В бизнес-центре действующий арендатор увеличил занимаемую площадь.
Компания West Wind Group купила более 3 тыс. кв. м в БЦ Дом Кувшиновой 22 марта 2024 г. В бизнес-центр Дом Кувшиновой зашел новый резидент.
Компания ТД Фурнишоп прендовала 2 тыс. кв. м. в БЦ РТС Семеновский 19 марта 2024 г. В бизнес-центр РТС Семеновский пришел крупный арендатор.